Закладная в заложниках: стоит ли волноваться, если вашу ипотеку продали?

В мае 2016 г. президент России Владимир Путин на заседании Госсовета поручил Правительству совместно с Центробанком разработать программу рефинансирования ипотечных кредитов с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АИЖК. Для реализации этой задачи был создан единый ипотечный агент.

Уже в 2016 г. "Фабрика ИЦБ" заключила меморандумы о сотрудничестве в рамках выпуска однотраншевых ценных бумаг с банком "Возрождение" (до 3 млрд руб.), санируемым ныне "Бинбанком" (до 6 млрд руб.), "Уралсибом" (до 2 млрд руб.) Первые ипотечные облигации под залог портфеля "Банка жилищного финансирования" на сумму 2,1 млрд руб. были размещены в декабре. За три квартала прошедшего года "Фабрика ИЦБ" выпустила облигации на 50,8 млрд руб., следует из квартального отчета АИЖК (в целом рынок ИЦБ за тот же период составил 59,6 млрд руб.). За весь период работы, как следует из данных о выпусках ИЦБ, "Фабрика" разместила шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб.

"Фабрика ИЦБ" предусматривает следующий порядок выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): банк выдает кредиты заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения гарантии АО "АИЖК" (с уплатой комиссии) в ускоренном порядке выпускает и регистрирует в Банке России однотраншевые ИЦБ. Полученные от ипотечного агента бумаги банк может оставить на балансе или продать сторонним инвесторам для получения рефинансирования.

Крупнейшая на российском финансовом рынке сделка секьюритизации ипотечных кредитов агентом была заключена со "Сбербанком" в мае прошлого года. Объем выпуска составил 50 млрд руб. Чуть меньший портфель "продал" в декабре минувшего года ВТБ - 48,2 млрд руб. 20 декабря "Райффайзенбанк" и АИЖК завершили сделку по секьюритизации ипотечного портфеля банка, сумма выпуска ИЦБ – 7,56 млрд руб.

Банку выгодно продавать закладные, когда ему нужна ликвидность, объяснил Накануне.RU один из сотрудников отдела ипотечного кредитования крупного банка.

"Банк продает, снижает риск, привлекает дополнительные средства и вместо депозитного долга имеет живые деньги и не ждет 30 лет, а сразу получает выгоду. Их можно потратить,например, на погашение своего кредита, возврат денег вкладчику либо для выдачи новой ипотеки. На решение о продаже ипотеки может повлиять запрос от крупного клиента: допустим, крупное предприятие попросило кредит на 100 млн руб. под 17% годовых. В этом случае банку понадобятся наличные, чтобы разместить их под более выгодные условия. В итоге продается кредитный портфель, банк получает выгоду от процентов, уплаченных заемщиком в первые годы, и наличные. Чаще всего банки продают портфели в несколько этапов: сначала хорошие, затем сбывают похуже, чтобы избавиться от рисков", – объяснил собеседник, добавив, что решение выпустить облигации необязательно говорит о каких-либо проблемах с ликвидностью у банка. Инструмент в первую очередь позволяет снизить нагрузку на капитал.

Облигации банк может оставить себе для использования в сделках РЕПО с Центробанком. Но, учитывая наличие поручительства государства через АИЖК (кроме того, Агентство проверяет качество портфеля, контролирует риски), эти бумаги являются привлекательными для сторонних инвесторов. Выбор в пользу дальнейшей перепродажи облигаций, а, соответственно, закладных, выступающих обеспечением, делают многие банки. Так, ВТБ намерен предложить облигации для продажи широкому кругу инвесторов: "Банк в ближайшей перспективе предложит бумаги для рыночного размещения. Номинальная стоимость одной облигации – 1000 руб. Купонная ставка зафиксирована и установлена в размере 11,50% годовых".

"Мы ожидаем, что новый инструмент позволит решить задачу стандартизации ипотечных ценных бумаг по уровню риска и, в перспективе, будет способствовать снижению среднерыночной ипотечной ставки. Значительным преимуществом для инвесторов будет являться надежность бумаг, их квазисуверенный статус. Стоит отметить также льготное налогообложение и пониженную регулятивную нагрузку на капитал, повышенную по сравнению с ОФЗ доходность", – отмечал старший вице-президент ВТБ, руководитель управления секьюритизации ВТБ Капитал Андрей Сучков, комментируя сделку.

В АИЖК заявляли, что ключевыми инвесторами в новые ИЦБ станут НПФ, российские банки, управляющие и страховые компании, крупные частные инвесторы. Не исключали там и участия иностранных инвесторов, так как на их долю уже приходится 20% ОФЗ. Основными инвесторами в ИЦБ традиционно являются ВЭБ и пенсионные фонды. Значительную долю на рынке занимает также АИЖК (около 17%). Учитывая объем заключенных сделок, не исключаено, что в дальнейшем механизм обращения ИЦБ будет расширен и ценные бумаги будут допущены к торгам на бирже, отмечают в ГК "ФИНАМ".

При этом в банках заверяют, что для заемщика правила погашения ипотеки не изменятся, кто бы ни приобрел облигации.

Передача закладной третьим лицам не является нарушением, соответствующий пункт содержится в кредитном договоре. Однако в нем же прописаны условия ипотеки, которые изменяться не могут. На деле клиенты, кредиты которых "перепродали", все-таки сталкиваются с трудностями. На форумах заемщики сообщают о том, что не могут подать заявку на рефинансирование. Другая частая жалоба – длительное удержание предмета залога – банк не отдает (а иногда не может найти) закладную после погашения займа.

Риски есть и для государства. Поручительство АИЖК означает обязательство выкупить закладные ипотечного агента и входящие в состав ипотечного покрытия облигации в случае признания их дефолтными. За каждую закладную агентство будет выплачивать покупную цену: остаток основного долга и проценты, начисленные, но еще не оплаченные заемщиком. Вероятность дефолта "Фабрика ИЦБ" оценивает, как низкую, так как она в первую очередь связана со снижением цен на жилье в России, которое обычно провоцирует заемщиков допускать просрочку платежей. Другой риск, более вероятный – неисполнение обязательств заемщиками из-за снижения доходов. Ипотечный агент "оценивает риск снижения реальных доходов населения как значимый, но ожидает его снижения в связи с ожидаемым переходом реальных доходов населения к росту в ближайшие 6-12 месяцев", говорится в квартальном отчете.

Заметим, что "дочка" АИЖК занимается исключительно качественными ипотечными портфелями, продать инвестору высокорисковые активы (именно такие бумаги на $1,6 трлн запустили кризис в США), заручившись господдержкой, не получится. Отсюда довольно скромная подушка безопасности агентства. Резерв под обесценение закладных сформирован в общей сумме 156 млн руб., из которых 96 млн руб. приходится на сделки по секьюритизации "Фабрики ИЦБ".

Все на том же заседании Госсовета, в 2016 г., Путин обозначил одну из основных целей появления ипотечных облигаций: "Мы говорили, что если эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трёх лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5% – от 0,8% до 1,5%".

Второй год существования "Фабрики ИЦБ", которая позволила банкам привлечь десятки миллиардов, увы, не приблизил ипотечный рынок к поставленной цели.

Теоретически проведение секьюритизации ипотечного портфеля должно позволить банку снизить ставки, так как кредитная организация высвобождает денежные ресурсы, которые в ином случае были бы на долгий срок задействованы в обеспечение ипотечного займа, отмечает аналитик ГК "ФИНАМ" Алексей Коренев.

"Вопрос в том, насколько банку выгодно понижать ставку ниже рыночной, снижая тем самым банковскую процентную маржу. В большей степени на уровень ставок влияет политика Банка России и среднерыночная ипотечная ставка, которой большинство кредитных учреждений и стараются придерживаться", - рассказал он Накануне.RU.